Wenn der Vermieter die Heizung modernisiert, freut sich das Klima – aber die Mieter fragen sich: Wird jetzt meine Miete teurer? Die Antwort: teils ja, aber nur begrenzt. Für die Modernisierungsumlage gelten klare Obergrenzen, gerade beim Heizungstausch. Was erlaubt ist und welche Rechte du als Mieter hast, erklären wir hier. (Kein Rechtsrat – im Streitfall hilft der Mieterverein.)
Was ist die Modernisierungsumlage?
Modernisiert ein Vermieter die Wohnung oder das Gebäude, darf er einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen – das ist die Modernisierungsumlage nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Voraussetzung ist, dass es sich um eine echte Modernisierung handelt (etwa energetische Verbesserung), nicht um eine bloße Instandhaltung oder Reparatur. Reine Reparaturen dürfen nicht umgelegt werden.
Der reguläre Satz: 8 Prozent
Grundsätzlich darf der Vermieter jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Bei 10.000 Euro umlagefähiger Kosten wären das 800 Euro pro Jahr, also rund 67 Euro mehr im Monat – und zwar dauerhaft, nicht nur bis die Kosten abbezahlt sind.
Der Sonderfall Heizungstausch: 10 Prozent, aber gedeckelt
Beim geförderten Heizungstausch gelten besondere Regeln, die dich als Mieter schützen:
- Bis zu 10 Prozent Umlage: Wird die Heizung nach den gesetzlichen Vorgaben modernisiert und dabei staatlich gefördert, darf der Vermieter bis zu 10 Prozent der Kosten jährlich umlegen – etwas mehr als die regulären 8 Prozent.
- Aber: Förderung muss abgezogen werden. Erhaltene staatliche Fördermittel müssen vorher von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden. So kommt ein Teil der Förderung auch dir als Mieter zugute.
- Kappungsgrenze 0,50 Euro: Und das ist der wichtigste Schutz – die Miete darf durch den Heizungstausch um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat steigen. Bei 70 Quadratmetern sind das höchstens 35 Euro mehr im Monat, egal wie teuer der Umbau war.
| Fall | Umlage | Besonderheit |
|---|---|---|
| Reguläre Modernisierung | 8 % jährlich | — |
| Heizungstausch mit Förderung | bis 10 % jährlich | Förderung abziehen, Kappung 0,50 €/m² |
| Heizungstausch ohne Förderung | 8 % jährlich | Kappung 0,50 €/m² |
Ein Rechenbeispiel
Der Vermieter tauscht die Gasheizung gegen eine Wärmepumpe für 24.000 Euro und erhält 12.000 Euro Förderung. Umlagefähig sind also nur die verbleibenden 12.000 Euro. 10 Prozent davon sind 1.200 Euro im Jahr, also 100 Euro im Monat. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung greift aber die Kappungsgrenze: Maximal 0,50 Euro × 80 = 40 Euro monatlich sind erlaubt. Die Mieterhöhung ist damit auf 40 Euro gedeckelt. Wie die Förderung für den Vermieter funktioniert, steht unter Wärmepumpe-Förderung 2026.
Deine Rechte als Mieter
- Ankündigung: Der Vermieter muss eine Modernisierung in der Regel drei Monate vorher schriftlich ankündigen, mit Art, Umfang und voraussichtlicher Mieterhöhung.
- Prüfung der Umlage: Du darfst nachvollziehen, ob nur echte Modernisierungskosten (keine Reparaturanteile) umgelegt und die Förderung abgezogen wurde.
- Härtefall: Würde die Erhöhung eine unzumutbare Härte bedeuten, kann ein Härtefalleinwand möglich sein.
- Formfehler: Eine fehlerhafte Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung kann unwirksam sein.
Was das mit dem neuen Heizungsgesetz zu tun hat
Die Regeln zur Umlage stehen im Zusammenhang mit der Heizungsförderung, die durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz und die angepasste Förderung geprägt ist. Den großen Rahmen erklärt der Überblick Heizungsgesetz 2026. Unabhängig davon lohnt es sich, deine Nebenkostenabrechnung zu prüfen – dort verstecken sich oft Fehler, die deine Gesamtbelastung unnötig erhöhen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie viel darf die Miete nach einem Heizungstausch steigen?
Maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat. Diese Kappungsgrenze gilt unabhängig davon, wie teuer der Umbau war.
Wie hoch ist die Modernisierungsumlage?
Regulär 8 Prozent der Kosten pro Jahr. Beim geförderten Heizungstausch bis zu 10 Prozent, wobei die Förderung vorher abgezogen werden muss.
Muss die staatliche Förderung berücksichtigt werden?
Ja. Erhaltene Fördermittel müssen von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden, sodass ein Teil der Förderung auch den Mietern zugutekommt.
Muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?
In der Regel ja, meist drei Monate vorher und schriftlich mit Art, Umfang und voraussichtlicher Mieterhöhung. Formfehler können die Erhöhung unwirksam machen.
Stand: Juli 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.
