Ab dem 1. Januar 2027 gelten in Deutschland neue Vorschriften für Energieausweise. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das bereits im Juli 2026 teilweise in Kraft getreten ist. Die Änderungen betreffen insbesondere Eigentümer, Vermieter und Verkäufer von Wohnimmobilien sowie Besitzer von Gewerbegebäuden. Künftig werden Energieausweise grundsätzlich digital ausgestellt, die Anforderungen bei Mietvertragsverlängerungen erweitert und einige bisherige Ausnahmen abgeschafft. Gleichzeitig bleiben bereits ausgestellte Energieausweise weiterhin gültig, sodass nicht jeder Hauseigentümer sofort ein neues Dokument beantragen muss.
- Wann treten die neuen Regeln für den Energieausweis in Kraft?
- Was ändert sich beim Energieausweis ab 2027?
- Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was gilt künftig?
- Müssen Vermieter ab 2027 einen neuen Energieausweis vorlegen?
- Brauchen denkmalgeschützte Gebäude künftig einen Energieausweis?
- Was passiert mit bereits ausgestellten Energieausweisen?
- Wie ändern sich die Energieeffizienzklassen ab 2027?
- Was kostet ein Energieausweis ab 2027?
- Welche Bußgelder drohen bei einem fehlenden Energieausweis?
Wann treten die neuen Regeln für den Energieausweis in Kraft?
Die Änderungen zum Energieausweis gelten offiziell ab dem 1. Januar 2027. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat teilweise am 29. Juli in Kraft. Die Vorschriften für Energieausweise werden jedoch erst zum Jahreswechsel wirksam. Damit haben Eigentümer und Aussteller Zeit, sich auf die neuen Anforderungen vorzubereiten. Besonders wichtig sind die Änderungen für Immobilien, die ab 2027 verkauft oder vermietet werden sollen.
Was ändert sich beim Energieausweis ab 2027?
Die Reform betrifft sowohl den Inhalt als auch die Ausstellung und Vorlage von Energieausweisen. Besonders bei älteren Wohngebäuden wird die Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis erleichtert. Gleichzeitig werden bestimmte Anforderungen für Vermieter und Eigentümer von denkmalgeschützten Gebäuden erweitert. Auch Nichtwohngebäude müssen künftig nach veränderten Kriterien energetisch bewertet werden. Die wichtigsten Unterschiede zwischen den bisherigen und neuen Vorschriften zeigt folgende Tabelle.
| Regelung | Bis Ende 2026 | Ab Januar 2027 |
|---|---|---|
| Gültigkeit | 10 Jahre | Weiterhin 10 Jahre |
| Ausweisformat | Papier oder elektronisch | Grundsätzlich digital |
| Ältere Wohngebäude | Teilweise Bedarfsausweis vorgeschrieben | Grundsätzlich freie Wahl |
| Mietvertragsverlängerung | Keine allgemeine neue Ausweispflicht | Ausweis kann erforderlich werden |
| Baudenkmäler | Grundsätzlich ausgenommen | Ausweispflicht bei Verkauf und Vermietung |
| Verbrauchsdaten | Mindestens 36 Monate | Zwei jährliche Abrechnungsperioden |
| Nichtwohngebäude | Bedarf oder Verbrauch möglich | Energetische Bilanzierung erforderlich |
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was gilt künftig?
Bisher benötigen ältere Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen einen Bedarfsausweis. Diese Sonderregel entfällt ab 2027, sodass Eigentümer grundsätzlich zwischen beiden Varianten wählen können. Ein Verbrauchsausweis berücksichtigt den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner, während ein Bedarfsausweis die energetischen Eigenschaften des Gebäudes rechnerisch bewertet. Der Verbrauchsausweis ist häufig günstiger, setzt jedoch ausreichende Verbrauchsdaten voraus. Bei Neubauten und bestimmten größeren Gebäudeveränderungen bleibt eine energetische Bilanzierung erforderlich.
Müssen Vermieter ab 2027 einen neuen Energieausweis vorlegen?
Für Vermieter bringt das Gebäudemodernisierungsgesetz eine zusätzliche Verpflichtung. Künftig kann auch die Verlängerung eines bestehenden Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises auslösen. Voraussetzung ist, dass für das betreffende Gebäude noch kein gültiges Dokument vorhanden ist. Wer bereits einen gültigen Energieausweis besitzt, muss deshalb nicht allein wegen der Vertragsverlängerung einen neuen beantragen. Die rechtlichen Einzelheiten sind im Gebäudemodernisierungsgesetz auf Gesetze im Internet nachzulesen.
Brauchen denkmalgeschützte Gebäude künftig einen Energieausweis?
Eine weitere wichtige Änderung betrifft Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien. Bislang waren Baudenkmäler grundsätzlich von bestimmten Energieausweispflichten beim Verkauf und bei der Vermietung ausgenommen. Diese pauschale Ausnahme entfällt ab Januar 2027. Deshalb müssen auch Eigentümer historischer Gebäude künftig prüfen, ob sie einen Energieausweis benötigen. Die neuen Dokumentationspflichten bedeuten allerdings nicht automatisch, dass sämtliche denkmalgeschützten Gebäude energetisch saniert werden müssen.
Was passiert mit bereits ausgestellten Energieausweisen?
Wer bereits einen gültigen Energieausweis besitzt, muss wegen der Reform nicht sofort ein neues Dokument beantragen. Die bisherige Gültigkeitsdauer von zehn Jahren bleibt bestehen. Ein beispielsweise im Jahr 2024 ausgestellter Energieausweis kann grundsätzlich bis 2034 verwendet werden. Voraussetzung ist, dass keine gesetzlichen Gründe vorliegen, die eine neue Ausstellung erforderlich machen. Eigentümer sollten deshalb zunächst das Ausstellungsdatum ihres vorhandenen Dokuments kontrollieren.
Vor dem Jahreswechsel empfiehlt es sich, folgende Punkte zu überprüfen:
- Das Ablaufdatum des vorhandenen Energieausweises kontrollieren.
- Bei einer geplanten Vermietung oder einem Verkauf die Ausweispflicht klären.
- Für einen Verbrauchsausweis aktuelle Heizkostenabrechnungen bereithalten.
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden die neuen Anforderungen berücksichtigen.
- Bei größeren Modernisierungen eine qualifizierte Energieberatung einholen.
Wie ändern sich die Energieeffizienzklassen ab 2027?
Mit der Reform werden auch die energetischen Bewertungsgrundlagen angepasst. Besonders die sogenannten Primärenergiefaktoren für verschiedene Energieträger ändern sich. Für Holz und feste Biomasse steigt der Faktor von 0,2 auf 0,7, während Netzstrom künftig günstiger bewertet wird. Dadurch können sich rechnerische Primärenergiekennwerte verändern, ohne dass am Gebäude selbst etwas umgebaut wurde. Bei Wohngebäuden bleiben die Effizienzklassen A+ bis H jedoch weiterhin an die Endenergiekennwerte gekoppelt.
Was kostet ein Energieausweis ab 2027?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz legt keinen einheitlichen Preis für die Ausstellung eines Energieausweises fest. Die Kosten hängen weiterhin vom Gebäudetyp, dem Umfang der Berechnungen und dem beauftragten Fachbetrieb ab. Ein einfacher Verbrauchsausweis kostet häufig etwa 50 bis 150 Euro. Für einen Bedarfsausweis können dagegen mehrere Hundert Euro anfallen, insbesondere bei größeren oder komplexeren Immobilien. Eigentümer sollten daher verschiedene Angebote vergleichen und auf die Qualifikation des Ausstellers achten.
Welche Bußgelder drohen bei einem fehlenden Energieausweis?
Ein Energieausweis ist nicht für jedes Gebäude und nicht in jeder Situation vorgeschrieben. Besteht jedoch eine gesetzliche Pflicht, kann das Fehlen oder die nicht ordnungsgemäße Vorlage rechtliche Konsequenzen haben. Nach den einschlägigen Vorschriften sind bei bestimmten Verstößen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro möglich. Das betrifft beispielsweise Fälle, in denen erforderliche Energieausweise nicht korrekt vorgelegt oder übergeben werden. Eigentümer sollten deshalb rechtzeitig prüfen, welche Dokumentationspflichten für ihre Immobilie gelten.
